Горбачев Олег Геннадьевич, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
АРЕСТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НЕ ПРЕПЯТСТВУЕТ РЕГИСТРАЦИИ УСТУПКИ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ НЕДВИЖИМОСТИ
(Постановление Арбитражного суда Московского округа От 24 октября 2018 г. по делу № А41-96768/2017)
(для Региональной научно-практической конференции «Проблемы государственной регистрации недвижимости и кадастрового учета», Иркутск, 7 декабря 2018 г.)
Задача настоящей публикации заключается в сообщении о правиле, выработанном арбитражными судами. Согласно данному правилу, когда земельный участок арестован или вынесен запрет на совершение регистрационных действий с земельным участком, могут совершаться действия по регистрации договоров в отношении объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.
План по решению задачи следующий. Кратко изложим казус, содержание которого зафиксировано в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 24 октября 2018 г. по делу № А41-96768/2017. Затем затронем вопрос о соотношении между государственной регистрацией объекта недвижимости и государственной регистрацией сделки с недвижимостью. Завершается публикация выводом, в котором неявно поставлена научная проблема юридической связи между земельным участком, с одной стороны, и жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме на данном участке, с другой стороны.
Иллюстрация. Хозяйственному обществу принадлежат требования по договору участия в долевом строительстве. Согласно ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 29 июля 2018 г.) договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации. Регистрация производится в порядке, который установлен Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 3 августа 2018 г.). Хозяйственное общество заключило договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве. Орган государственной регистрации сообщил о приостановлении регистрации уступки требования по договору, поскольку постановлением районного суда наложен арест на земельный участок, на котором расположен объект долевого строительства недвижимости. Хозяйственное общество обратилось в арбитражный суд, просило признать незаконным приостановление государственной регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости, обязать орган регистрации недвижимости осуществить регистрацию договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости. В суде установлено, что районный суд установил запрет совершения регистрационных действий в отношении земельного участка, запретил регистрацию перехода права собственности на земельный участок либо регистрацию дополнительных обременений земельного участка. В свою очередь, хозяйственное общество обращалось в орган государственной регистрации недвижимости с заявлением о регистрации договора уступки права. По запросу хозяйственного общества следователь, по инициативе которого районный суд установил запрет, в письменной форме изложил позицию, согласно которой арест земельного участка не препятствует регистрации перехода прав по ранее зарегистрированным договорам долевого участия.
Рассмотрев заявление хозяйственного общества и жалобы органа государственной регистрации недвижимости на состоявшиеся судебные акты, арбитражные суды пришли к выводу, что наложение запрета совершения регистрационных действий по земельному участку, на котором осуществляется долевое строительство многоквартирного жилого дома (объекта недвижимости), не является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости, размещенного на данном участке.
Объяснение. Государственная регистрация сделок, разъясняет учебная и методическая литература, обеспечивает публичную достоверность сведений о заключении сделок [1, с. 111]. Запись о регистрации сделки «достойна веры». Если имеется запись о сделке в реестре, это означает, что сделка действительно была совершена на условиях, которые зарегистрированы. «Юридический результат государственной регистрации сделки, — подчеркивают ученые, — признание ее законности государством и определение момента ее заключения» [1, с. 111]. Если отсутствует институт государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве недвижимости (многоквартирных жилых домов), у застройщика имеется соблазн передать объект долевого строительства в собственность субъекта, предложившего наибольшую цену.
Застройщик в прошлом заключал в отношении одной квартиры в строящемся доме несколько договоров, а после завершения строительства передавал квартиру в собственность наиболее близкому ему субъекту, исполняя обязанность только по одному договору. После установления института государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве, при наличии зарегистрированного договора застройщик не может регистрировать новые договоры в отношении строящегося объекта.
Чтобы инвестиции в долевое строительство были привлекательны для лиц, желающих не только купить жилье в собственность для проживания, но сохранить и преумножить капиталы, участникам долевого строительства разрешена уступка требований по договору участия в долевом строительстве. Уступка требования по зарегистрированному договору действительна при условии государственной регистрации. Предметом уступки является требование передать объект недвижимости (квартиру) по завершении строительства или иные требования к застройщику, например, об уплате неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры.
Регистрацию договора или уступки требования из договора, подлежащего государственной регистрации, следует отличать от государственной регистрации права на недвижимость. Смысл государственной регистрации права в том, что запись в реестре о регистрации права доказывает, что лицо, записанное в реестре в качестве собственника, действительно является субъектом права собственности на объект недвижимости. Согласно п. 6 ст. 8.1 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 3 августа 2018 г.) лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об обратном.
Чтобы приобрести право собственности на недвижимую вещь недостаточно заключить договор, необходимо зарегистрировать переход права собственности на купленную недвижимость. Заключенный договор порождает обязательство по передаче недвижимой вещи покупателю, а регистрация перехода права собственности говорит, что обязательство исполнено. При этом если договор участия в долевом строительстве требует государственной регистрации, то договор продажи недвижимой вещи в регистрации не нуждается.
Вывод. Если установлен запрет совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости, то данный запрет не является запретом на совершение сделок с данным имуществом. Совершив сделку с недвижимостью, лицо возлагает на себя обязанность передать недвижимость в собственность приобретателя и встречает препятствие в форме запрета на совершение регистрационных действий. Если установлен запрет на совершение регистрационных действий с земельным участком, то данный запрет не препятствует продаже квартир в строящемся доме посредством оформления договоров участия в долевом строительстве или уступки требования по действующим договорам (обязательствам) участия в долевом строительстве.
Список использованной литературы
1. Чефранова, Е. А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора : учебное пособие / Е. А. Чефранова, С. Г. Певницкий. — 3-е изд., испр. и доп. — М. : Российская правовая академия; Статут, 2009. — 640 с.